インターネット不動産ガイド

市街化区域内農地は不公平税制の象徴

「自分は営農者で今後も農業を続けていくつもりだ」と申告すれば、その土地は長期営農継続農地として認められ、固定資産税や相続税の面で大きく優遇されます。たとえば市街化区域内農地の固定資産税は、71年の税制改正で、類似の宅地並みの評価をして課税することになりました。ところが、課税実施時期を延期したり、課税対象農地を限定したり、あるいは除外規定を拡大したりして、負担は著しく軽減されています。市街化区域内の
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部材構成の原理

構造材から仕上げ材までの構成に関する原理のひとつについて触れておきます。それは、「太いものを粗らに」から「細いものを密に」という段階を踏むことです。いまの床を例にとれば、「大引−根太−床板」となります。この原理は、壁の仕上げや屋根の仕上げにもあてはまります。壁であれば、「柱（間柱）−胴縁−合板（石こうボード）など」、屋根であれば、「母屋−垂木―野地板」となります。しかし、このような構成原理そのまま
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管理の中心は現場別である

特徴は、管理がひとつひとつの現場を対象にして実施する「個別管理」だということである。このことに関しても、一般に他の業界では、部門別管理とか事業部制とかいうものが研究されている。まだ、みなさんにはなじみが少ないと思うが、目的は、各部門をそれぞれの利益単位に分けて、責任を負わせて仕事を進めていこうというものである。ところが、建設業ではもともと、管理の中心は現場別である。各現場はそれぞれ異なった条件をも
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３月竣工物件が多すぎる

別の試験体の非公開実験で差が見られなかったことから公開実験では差を出そうと地震波をより高めた結果、土台が強固な試験体１は地震波をモロに受けてしまったということのようだ。もちろん、倒壊しなかった試験体２も土台から浮き上がっているために現実には建て直しを余儀なくされることになる。地震に万全の３階建て住宅はあるのだろうか。ハウスメーカーにはそれぞれに特徴があるが、「３月竣工物件が多すぎる」という特徴を持
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耐震基準を満たしていても倒壊の恐れがある

じっさいに建っている住宅のなかには、耐震設計上要求される強さよりもずっと大きな強さをもっているものがあるということは、あの地震以前の実験や調査によって、あるていどはわかっていました。しかし、無数に倒壊した木造住宅があった反面、それらに囲まれて外観無被害の木造住宅があるのを目の当たりにすると、あらためてその理由を明らかにする必要を感じました。さいわい、原子力発電技術機構の多度津工学試験所にある大型振
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意図的に瑕疵を作る悪徳業者

実にいい加減な論理だ。詐欺師と同じだ。欠陥のことを「瑕疵」という。職人も人間だから、うっかりミスで瑕疵を造ってしまうこともあるだろう。しかし、本物の職人なら、構造上重要な箇所を施工する場合には、どんな箇所よりも慎重かつ丁寧にやるものだ。だから、うっかりミスで致命的な瑕疵を造るわけがないのだ。では、なぜ潰れるような「欠陥住宅」ができてしまうのか。ようするに意図的だからだ。わざと造っているのだ。瑕疵を
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会員四九社に対するアンケート調査

日本建設業団体連合会建設業基本問題研究委員会が八七年四月にまとめた会員四九社に対するアンケート調査から「拡建設」の実態の一端をみてみよう。まず「拡建設」の内容を（1）子会社展開、（2）土建業以外のＥＣ化戦略、（3）開発事業、（4）国際化の四グループに分け、会員四九社を会社規模に応じて第一階層から四分類、全体の動きと階層別の違いを分析している。それによると、最大手各社はどの部門でも突出していて、第二
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アメリカは「市場集成」

諸悪の根元となっている分散市場を改善して集中的な計画生産ができるようにすることを「市場集成」といって、アメリカでは政府の政策としてこれが積極的に行われているのであるが、わが国の場合、政府によって、集中建設が禁止されるような方向に政策がとられ続けている。たとえば数戸でも集中建設すると、公共施設建設のためと称する分担金を課せられ、団地を開発すればさらにそのうえに道路、学校用地、公園、緑地用地等も提供さ
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明渡しの確認書面は必ず取る

明渡し交渉にはもうひとつのポイントかある。特に任意明渡しの場合に重要になる。それは、話し合いで解決したことをきちんと書面にしておくことだ。一般的な形式は次のようなもの。「私○○は、占有権のない（住所・物件名）に、居住しておりましたが、平成○年○月○日をもって、退去いたします。退去にあたっては住居内に変更を加えず、私の所有物をすべて持ち出し、退去前に鍵のすべてをお返しします。残存所有物はすべてその所
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ローン相談窓口を訪問してもいい

ローン利用者である債務者に任意売却を迫る。自主的に売却してローン残金を精算するわけだが、価格か低下しているとそれも簡単ではないので、任意売却が不可能と見なされたときには、競売に付されることになる。こうなると、マイホームを失った上に、競売の落札価格とローン残高の差額の借金だけか残ってしまう。大切な住まいを失った上に、ローンの返済だけが続くという悲惨な状態に陥るわけだ。とはいえ、相談するといっても、「
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信じて買うと、とんでもないことになる

一流と言われるディベロッパー（不動産会社）のマンションでは、このようなプランはほとんど見かけませんが、それ以下のディベロッパーのマンションではよく見かけます。少しでも専有面積（ディベロッパーにとっては販売面積）を増やし、利益を上げたい▽心でこのような空間を平気で提供してしまうのです。設計図やセールスマンの話の雰囲気にのまれて舞い上がり、床から梁下までの高さの寸法についてよく調べないままに購入してし
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インナーサーキットの効果がよく分かる

三月三一日、家の周りの足場が外された。それまでシートに覆われていたわが家は、忽然と姿を現した。その姿は、堂々として、優雅であった。私は今までの歳月を思い、鼻の奥がツーンとして、わが家の姿が涙でにじんでぼやけてしまうことがしばしばだった。「いい家だな」と、一人でつぶやきながら眺めていた。傍らには夫がいて、「よくやったね」とほめてくれるように思えた。四月二〇日、快晴の日に引渡しが行われた。設計士さん、
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別荘購入はどこでするのか

別荘、とは、普段の日常と離れた場所にあるすまい、ということです。多くは、避暑地としての山の中や、海の近く、という都会ではない所にあります。別荘を購入しよう、という場合、どこで探すのでしょうか。専用の土地、として分譲されているところもあります。そのようなところは、専門の不動産会社が物件を持っています。それとは別に、土地を購入して、自分で建てる、ということも可能です。一般の住宅会社で建てることがもちろ
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インテリアとして楽しむ観葉植物

部屋のインテリアを変えるときどうされますか。ソファーを変えたり、ファブリックをそろえるなどでやるのではないのでしょうか。観葉植物を一つ置くだけで、部屋のイメージがいきいきとするのです。自分の部屋に何か物足りなさを感じているのであれば、試しに置いてみてはいかがでしょうか。観葉植物のある風景を参考にすることで、部屋に最適な観葉植物を見つけることができるでしょう。一般的に売られているもので対応できます。
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単身赴任者向けの物件に夫婦で暮らす

パソコン教室でアルバイトをしていた時、知り合った年配の奥様のお家に遊びに行きました。ご主人は大手企業の支社長。単身赴任のご主人について来られ、単身赴任者用の物件に一緒に住んでいるという素敵な奥様です。大手企業の役職者向けの感じの良いマンションで、一階には食堂もあり、予約をすれば3度の食事をとることが出来るそうです。もちろん各室内にもキッチン設備はあります。部屋は大体15畳ほどのワンルーム。大型クロ
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化学業界の最大の話題

化学業界の最大の話題は、2003年10月予定の住友化学工業と三井化学の経営統合。旧財閥三井と住友の統合を象徴する三井住友銀行誕生の流れに添うもので、売上規模では国内最大手の三菱化学を凌駕することになる。ただし、世界的には”３強”と呼ばれる米デュポン、独ＢＡＳＦ、米ダウーケミカル、それに続く独バイエル、仏アトフィナには及ばない。それに対して、現在のところグループ売上１兆7000億円で国内トップの三菱
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利回りが高い物件のほうがいい

都心から遠く離れた郊外の物件などでは投資利回り１５％という物件もよく見る。しかし、そんな物件はどんどん家賃が落ちてしまうだろう。収益還元法の奥義は、「ハイリスクなものは、ハイリターンであるべきだ」と考えることである。つまり、リスクに応じた期待利回りをもって導かれた「価格」によって比較することなのだ。たとえば、価格÷賃料＝利回りとして２つの物件ＡとＢを比較したとする。Ａのほうが利回りが高いからいい物
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だれもが納得のいくようにすること

修繕工事は管理規約の規定で過半数の決議で着手することができる。また、給水管の取り替えなど共用部分の変更を伴う場合は、管理組合員および区分所有者の議決権のそれぞれ四分の三以上の決議で行うことができる。しかし、少数でも反対者がいると、それが障害になって修繕計画が円滑に進まないことがある。理想はあくまでも全員の合意である。大規模修繕では多額の修繕資金が動くので、担当役員は公正な姿勢を貫くことが求められる
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業者職人の評価表作成提出

業者職人は十人十色です。会社にとても協力的であったりそうでなかったり、腕が良かったりそうでなかったりします。あなたの現場だけがそうであったということは、そもそも陰日向のある業者職人なのかも知れません。建て主様から依頼を受けて納得してもらえる建物を造る作業をするのは、業者職人ですから、彼らの質がそのまま建物になってしまうのです。そのためにも、会社としては業者職人を吟味しなければなりません。腕の良い人
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よくよく土地を確かめないと、ひどいめにあうことも

間もなく、三人の社員がテントでぼんやりしているところに社長が着き、まだ客は1人もきていないと報告を受けた。そのうち、写真をみていた社長が「場所がちがうんじゃないか」といいだした。三人の社員もあらためて写真をみると、たしかに似ているが、すこしちがうようである。そこではじめて、売りだし現場はべつのところだと気がついたのである。社長は「現地にくる途中、何人か人が集まっているところがあったが、そこじゃない
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カッパドキアが建設ができたワケ

なぜ、巨大地下都市をつくることができたのだろうか。まず、カッパドキアの気象条件が、極めて雨が少なく乾燥していることがあげられる。そして、岩盤が凝灰岩でできていることが、巨大地下都市の建設を可能にした。凝灰岩は手掘りでも簡単に掘りすすめることができるからである。なぜ、凝灰岩がいいのだろうか。凝灰岩には、ゼオライトという鉱物が多く含まれている。ゼオライトは石英の成分を多く含んでおり、ミクロな孔がたくさ
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モデルルームで物件の良し悪しは分からない

マイカーを選ぶときは、車に詳しい知人に相談する。新聞の折り込みチラシやパンフレットを取り寄せて、じっくり比較検討する。販売店に出向き、現物を見てみる、あるいは試乗して乗り心地を確認する。ところがマイカーより、はるかに値の張るマンションを選ぶときには、なかなかこのようには事が運ばない。そもそも、マンションに詳しい知人が周りにいない。たとえ建築士の知り合いがいたとしても、必ずしもマンションを得意分野と
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家計の固定費が生活を脅かす

住宅ローン破綻が増えている最大の原因は、バブル崩壊後の不況にある。住宅ローンは「家計の固定費」であり、収入が減れば、たちまち家庭生活を脅かす。モノやサービスの価格破壊が進むいま、なお賃下げへの抵抗が強いのは、大都市住民を中心に債務デフレに対する恐怖があるからだ。総務庁の調べによれば、九四年末時点でのサラリーマン世帯の一世帯当たりの平均貯蓄額は、前年末比○・一％減の五二四万円と、現行方式の調査を開始
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初めての一人暮らしは賃貸情報で！

初めての一人暮らし、考えただけでドキドキわくわくしますね。こんなお部屋に住んでみたいと夢は膨らむばかりです。まずは間取りや家賃などはもちろんのこと、地域や最寄り駅などお部屋の情報集めをしましょう。山ほどある豊富な賃貸情報からたくさんのお部屋と間取りをくまなくチェックしていると「この部屋に決めてくれ」っとビビッとくるはずです。希望するお部屋が見つかったら近くにスーパーやコンビになどがあるかもチェック
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新築一戸建てを購入した時に

注文住宅の新築一戸建てを購入しました。注文なので、最初の間取りを決めるところから設計士さんと相談します。その時にとてもためになる話が聞けてすごくいい家が建てることができました。当初2階は6畳の洋室3つとベランダ、トイレが設計図の段階ではありました。私の「家族で寝れる少し広い部屋が1つほしい」という希望を伝えたところ、トイレを1階の1つだけにして、1つの洋室を8畳に広くするという案があがりました。そ
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住宅情報にあった太陽光発電

太陽光発電という項目が住宅情報に存在しました。これは屋根の上にソーラーパネルを搭載したもので、晴れの日が続けば続くだけ電力が供給されます。最近ではコストがかからなくなり、しかも最近では薄くて透明な太陽光電池も開発されているらしく、窓ガラスも発電機に変える事が可能です。ただし、コスト面ではまだまだつらいものがあります。といっても設備費用だけであり保守点検がほとんど必要ないため長期的な運用を考えるので
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マンションを購入した

マンションを購入したのはいいが、入居早々、雨漏りやひびわれなどの建物の欠陥が見つかることがある。すみやかに改善されればいいのだが、手直しが遅々として進まず、場合によっては、欠陥の解釈をめぐって分譲会社と意見が対立することもある。また、住んでいるうちに、上階の騒音やペット飼育などの居住者間のマナーに起因するトラブルに見舞われることもある。このような場合には、大きいストレスをかかえた状態での生活を強い
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近くにできた新しいマンション

近くにできた新しいマンションに入居者を取られ、そこここに空き室が目立つようになってくる。仕方がないから、家賃を下げる。当初、思い浮かべた計画とは異なって、収益もままならなくなってくる。こうなると、建て主ももうけ損になっているが、銀行も建設会社も同じことである。入居者もそうだ。住み心地のよいマンションに住めていないのだから、最初から損をしている。三方一両損というが、これでは四方丸損。住み心地のよいマ
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土地が価値として表象なら、個人の自由を侵害する

どの国でもこの土地の統制がうまく機能したという事例を聞きません。そもそも、土地の物理的な量は有限です。無尽蔵に作ることが可能である工業製品ではありません。有限である土地に対して、その価値を欲するニーズが存在することで土地の値段が形成されます。地価が、私が言うようにその土地の持っている潜在的な部分を含めて、その所有者や利用者に提供される価値の表象であるならば、その値段を規制することは、そもそも個人の
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交換差額が二〇％以内でお互いが一年以上持っている資産

すべての要件を満たさないと、適用できないのですから大変です。この中で一番問題になるのが、交換資産の差額が大きいほうの二〇％以下であるという要件です。とくに土地の時価については、（1）取引価額、（2）国土庁の公示価格、（3）相続税評価額、（4）固定資産評価額といくとおりもあります。原則は（1）の取引価額ベースで比べますが、大切なことは、譲渡資産と取得資産を同じベースで比べるということです。譲渡資産は
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マイホームを買ったとき、一二〇万円（六年間）節税できる

マイホームを購入することは、サラリーマンのみならず誰もが描く夢の一つといってもいいでしょう。現在のように地価が高くなってしまうと、なかなかかなわぬ夢ともなりつつあります。でも運よく、あるいは努力の成果があってマイホームを購入することができたとしたら、また税金がかかってきます。購入資金や建築資金とあわせると金額も大変になります。そこで「住宅取得控除」という制度が用意されています。この制度は、マイホー
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中古マンションの融資条件がここまで緩和された

中古マンションの公庫融資でネックになっていたのは「築年数が１７年以内」という規定でした。中古マンションの中には、１７年たっても管理状態や施工そのものがよければ結構立派なものがあります。そこで、平成６年１０月からは、条件さえ備えてあれば「築年数が３０年」のものまで公庫の融資が受けられることになったのです。ただ厳しい条件があり、それを満たさなければなりません。原則として２０年以上の長期修繕計画がある、
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所得格差が購入不動産の格差につながる

現役を引退した高齢者の割合が高まったということが挙げられるだろう。しかし問題なのは、非正規雇用・パートタイムの労働者の増加があるということである。非正規雇用の人々は、正規雇用の人々に比べて所得が低い傾向がある。所得が低下しているということは、とりも直さず、大都市では住宅を購入することが難しくなることを意味している。特に、年間所得が三〇〇万円以下の場合には、病気になるかもしれない、失業するかもしれな
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ローンは分譲価格の八〇％、年収の三倍が限度

建売住宅に利用できる公的資金としては、年金融資、財形融資がある。年金融資とは、厚生年金・船員保険、国民年金に三年以上加入している人にたいする融資で、最高六〇〇万円（厚生年金一五年以上の加入者）の融資額。さらに、財形貯蓄を三年以上継続し、その残高が五〇万円以上ある人が借り入れができるのが財形持家融資。これらの仕組みなどについては、「建て替えと資金づくり（2）（3）」で説明した通りである。当然のことな
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時間、資金、こだわりの中で、どれを最優先するのか

単純にいえば、3つのキーワードのうち時間や手間を優先したい人は、ハウスメーカーで、資金を優先したい人は工務店で、家づくりにこだわりを持つことを優先したい人は設計事務所でやれば、ある程度は業者選定に間違いはない。もちろん、すべてに満足したいと思う人がほとんどだろうが、あえて3つのうちどれを最優先にしたいのかと考えて選択をすればいい。そうすると自ずと答えは出てくるだろう。どうしてそうなるのかは、具体的
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反駁するのは容劫ではない

「品確法」では、十年間の保証をするというのです。つまり柱梁、基礎、床材、屋根などの基本構造について、十年以内に瑕疵が発生した場合は、売り手もしくは施工業者が無料で修理、あるいは施主が契約解除できることを謳っているのです。しかし、現状の工法やコストを維持して、かつ十年保証をするのでは、ほとんどの施工業者がお手上げ状態になることは明らかでしょう。現状レベルで木造住宅を十年も保証し、無償補修していたら商
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